كيف تحصل على رخصة البناء في ألمانيا؟
كيف تحصل على رخصة البناء في ألمانيا؟ يستطيع أصحاب العقارات من حرية البناء بحدود وشروط معينة. يمنحك هذا الحق في بناء أو تعديل أو استخدام الممتلكات الخاصة بك. إقرأ هنا كيفية الحصول على موافقة من سلطة البناء المحلية قبل بناء المبنى.
ما هو تصريح البناء في ألمانيا؟
يُطلق على تصريح البناء أيضًا اسم تصريح البناء. هذه شهادة من سلطات البناء. مع تصريح البناء ، تشير سلطات البناء إلى أنه ليس لديهم مخاوف بشأن مشروع البناء المخطط له فيما يتعلق بالقواعد واللوائح القانونية.
ومع ذلك ، فإن رخصة البناء لا تعني حتى الآن أنه يمكن لصاحب المبنى البدء في البناء على الفور. لهذا السبب ، يُشار إلى رخصة البناء أيضًا باسم “شهادة التخليص المقيد”.
بعد الحصول على تصريح البناء ، قد يكون من الضروري اتخاذ مزيد من الإجراءات من أجل الموافقة النهائية على المبنى. وتشمل هذه ، على سبيل المثال ، اختبارات الحماية من الانبعاثات أو الحماية من المياه.
رخصة البناء وإشعار البناء وطلب البناء في ألمانيا
تصريح البناء هو نتيجة إجراء تصريح البناء الذي يتم في سلطة البناء. هذا الإجراء يسبقه إما إشعار بناء أو تطبيق بناء .
- إشعار البناء: يتم إصدار إشعار البناء للمباني التي لا تتطلب تصريحًا أو لمشاريع البناء مع خطة تطوير صالحة. إنه شكل مبسط من عملية ترخيص البناء. إذا لم تعترض سلطات البناء على مشروع المبنى في غضون أربعة أسابيع ، يمكن البدء في البناء. ميزة إعلان البناء هي الفترة الزمنية القصيرة جدًا التي يستغرقها.
- تطبيق المبنى : في حالة تطبيق المبنى ، يتم فحص مشروع المبنى في جميع النقاط المهمة. لهذا السبب ، قد يستغرق الأمر عدة أشهر من تقديم الطلب إلى الموافقة.
مشاريع البناء التي تتطلب الموافقة في ألمانيا
يخضع مشروع البناء دائمًا للموافقة إذا كان يتم تشييد المبنى في منطقة مبنية ويتوافق حجم المبنى مع المنازل المحيطة. يتم تنظيم الشروط الدقيقة لمتطلبات الموافقة على مشاريع البناء في لوائح البناء للولايات الفيدرالية.
قد تتطلب مشاريع البناء التالية أيضًا الموافقة:
- التغييرات على المباني القائمة
- ملحقات
- تشييد منازل الحديقة أو المرآب
بالنسبة لبعض مشاريع البناء ، لا يوجد شرط للحصول على تصريح. أنت بعد ذلك عادة ما يتم إعلامك. هذا يعني أن البلدية المعنية تبلغ عن البناء ، ولكن ليس من الضروري الحصول على تصريح منفصل للبناء.
ستجد هنا مثالين للقرار ، والذي غالبًا ما يكون غامضًا للأشخاص العاديين ، فيما يتعلق بما إذا كان تصريح البناء مطلوبًا أم لا:
رخصة بناء لحديقة في ألمانيا
لا يتم تنظيم الشروط الإطارية للموافقة على منزل حديقة على ممتلكات الفرد بشكل موحد في ألمانيا. ومع ذلك ، فإن القاسم المشترك بينهم جميعًا هو أن شرط التصريح يعتمد على حجم المبنى واستخدامه وموقعه.
في بافاريا ، على سبيل المثال ، تحتاج إلى تصريح بناء إذا تجاوز حجم منزل الحديقة 75 مترًا مكعبًا. تشير المعلومات إلى المساحة المغلقة. بالإضافة إلى الحجم ، يلعب سياق المبنى دورًا أيضًا. لذلك يجب التحقق مما إذا كان منزل الحديقة في منطقة مبنية أو غير مطورة. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن تؤخذ حدود البناء في الاعتبار في كثير من الأحيان.
من حيث المبدأ ، من المستحسن استشارة اللوائح المحلية ولوائح البناء العامة قبل بناء منزل الحديقة. عندها فقط ستعرف بالضبط ما إذا كان المبنى الخاص بك يتطلب تصريحًا أم لا.
للحصول على رخصة البناء لمنزل الحديقة ، كما هو الحال مع جميع طلبات البناء ، يجب تقديم جميع المستندات اللازمة مثل نموذج الطلب وقوالب البناء ووصف المبنى وخطة الموقع إلى سلطة البناء المسؤولة.
رخصة بناء مرآب في ألمانيا
ما إذا كنت بحاجة إلى تصريح بناء لبناء مرآبك يعتمد على عوامل مختلفة:
- المتطلبات القانونية للولايات والبلديات الفيدرالية : نظرًا لأن لوائح البناء للولايات الفيدرالية وخطط التنمية للبلدية المعنية لا تتطلب متطلبات موحدة ، يجب عليك أولاً التحقق من الخصائص الإقليمية.
- حجم المرآب : حجم المرآب أمر حاسم لمتطلبات الموافقة. هذا عادة عن المنطقة.
- تصميم المرآب : من المهم هنا ما إذا كان المرآب يحتوي على سقف مسطح أو الجملون ، على سبيل المثال.
بسبب المتطلبات المختلفة لتصريح بناء المرآب ، لا توجد مواصفات موحدة للمستندات المطلوبة. ومع ذلك ، يمكنك افتراض أن خريطة الأرض ووصف المبنى وخطة الموقع مطلوبة على الأقل لتطبيق المبنى.
إجراءات الموافقة المبسطة في كثير من الأحيان في ألمانيا
في كثير من الحالات ، قامت لوائح البناء في الولايات الفيدرالية بتبسيط إجراءات الموافقة على تشييد مرافئ السيارات. ومع ذلك ، فإن المواعيد النهائية المعتادة تنطبق هنا أيضًا. كقاعدة عامة ، كان ينبغي بناء المرآب في غضون ثلاث سنوات بعد منح رخصة البناء. وإلا فإن التصريح ينتهي. اعتمادًا على الولاية الفيدرالية ، يمكن تمديد تصريح البناء مقابل رسوم.
حتى إذا كان بناء المرآب لا يتطلب تصريحًا وفقًا لأنظمة البناء الحكومية ، فقد يحدث أنه لا يزال يتعين إبلاغ البلدية بشأن البناء. ويشار إلى ذلك باسم “إجراء الإخطار”.
من رخصة البناء إلى الإفراج عن البناء
تصاريح البناء محدودة في الوقت المناسب. لذلك بمجرد إصدار تصريح البناء ، يتعين على البنائين البدء في البناء في غضون موعد نهائي. ومع ذلك ، فإن رخصة البناء مطلوبة للحصول على رخصة البناء النهائية.
يتم ذلك عند اكتمال جميع إجراءات الموافقة اللازمة بالإضافة إلى رخصة البناء. وتشمل هذه ، على سبيل المثال ، احصائيات الاختبار أو شهادات العزل الحراري.
في الممارسة العملية ، سوف تتلقى ما يسمى بـ “النقطة الحمراء” بعد إكمال جميع الاختبارات بنجاح. هذه هي وثيقة إخلاء سبيل المبنى الرسمية. تحتوي هذه الوثيقة على معلومات عن مشروع البناء بالإضافة إلى اسم وعنوان مالك المبنى وكذلك المخطط وشركة البناء.
يجب أن تكون النقطة الحمراء مرئية في موقع البناء في جميع الأوقات. من الضروري أيضًا أن يكون المستند الأصلي متاحًا دائمًا في موقع البناء. إذا كانت النقطة الحمراء مفقودة أثناء فحص البناء ، فإن هذا يؤدي إلى توقف فوري للبناء.
انتهاء أو إلغاء رخصة البناء
إذا تجاوز المنشئ الموعد النهائي المحدد في رخصة البناء ، تنتهي صلاحية التصريح. يمكن طلب إما تمديد الموعد النهائي من سلطة البناء المسؤولة أو يجب تقديم طلب بناء كامل مرة أخرى.
إذا اكتشف مفتشو البناء تغييرات في المباني غير المدرجة في تصريح البناء أثناء البناء ، فيمكنهم أيضًا إلغاء تصريح البناء.
البناء بدون رخصة بناء في ألمانيا
في بعض الحالات ، من الممكن قانونًا في ألمانيا البناء بدون تصريح بناء. تعتمد المباني التي تؤثر عليها هذه اللائحة بالتفصيل على لوائح البناء للولايات الفيدرالية بالإضافة إلى خطط التنمية للبلديات.
بشكل عام ، لا يشترط الحصول على تصريح للمباني التالية:
- يقع مشروع المبنى ضمن نطاق خطة تطوير مؤهلة قائمة
- يتوافق مشروع البناء تمامًا مع مواصفات خطة التطوير المعنية
- لا يوجد تعارض مع جميع لوائح البناء المحلية في مشروع البناء
- تطوير الممتلكات مضمون
- البلدية المعنية لا تحتاج إلى تصريح للبناء
إذا كان مسموحًا بتشييد مبنى بدون تصريح بناء ، يُشار إليه أيضًا على أنه إعفاء من الترخيص. في بافاريا ، على سبيل المثال ، يتم تحديد الإعفاء من التصاريح في المادة 58 من لوائح البناء البافارية (BayBO).
التطبيق لهيئة البناء
عادة ما يتم تقديم تصريح البناء كتابيًا مع طلب البناء إلى سلطة البناء المسؤولة أو البلدية. يمكن الآن تقديم طلبات البناء إلكترونيًا إلى العديد من الجهات.
- تتم عملية الموافقة بعد تقديم طلب البناء. عند القيام بذلك ، تتحقق السلطة مما إذا كان تخطيط البناء متوافقًا مع المتطلبات القانونية المحلية والعامة.
- في حالة إجراءات الموافقة المبسطة ، عادة ما تتحقق السلطات فقط من اكتمال المستندات.
ومع ذلك ، في كلتا الحالتين ، يكون مالك المبنى مسؤولاً دائمًا عن الامتثال للمتطلبات القانونية.
وثائق مهمة لتطبيق البناء
يتم تحديد المستندات التي تحتاجها لتطبيق البناء في مرسوم قالب البناء في ولايتك. لا يجوز كتابة طلب البناء إلا بواسطة مؤلف مخول ببناء مخطط بناء. هؤلاء عادة ما يكونون مهندسين معماريين أو مهندسين مدنيين.
عادة ما تكون المستندات التالية مطلوبة لطلب البناء ، الذي يسبق رخصة البناء:
- رسم معماري
- وصف المبنى
- خريطة الموقع
- معلومات عن الصرف الصحي وإمدادات المياه
- معلومات عن تطوير المسار
- إعلان التخليص
- خطة تصميم مساحة مفتوحة
- طلب الانحراف
- إعلان جرد الشجرة
من المهم أن توضح مسبقًا المستندات المطلوبة بالضبط. إذا كان طلب البناء الخاص بك غير مكتمل ، فيمكن رفضه من قبل سلطات البناء.
يجب تقديم جميع الوثائق في ثلاث نسخ.
إقرأ أيضا : وثائق شراء منزل في ألمانيا
مستندات الإعفاء من التصريح
عند التقدم بطلب للحصول على إعفاء من التصاريح ، يجب تقديم المستندات المركزية مثل مخطط الموقع ووصف المبنى ورسومات البناء.
أبلغ الجيران
بالنسبة لتطبيق البناء ، يمكن الحصول على توقيع من الجيران على نموذج المبنى. بهذا يعلن الجار موافقته على مشروع البناء. في حالة عدم وجود توقيع ، يجب إرسال رخصة البناء إلى الجيران المجاورين.
لديك بعد ذلك الفرصة لتقديم اعتراض بعد الفحص. ومع ذلك ، فإن الاعتراض ليس له تأثير إيقافي. لا يزال من الممكن البدء في البناء.
تكاليف رخصة البناء في ألمانيا
تعتمد رسوم رخصة البناء من ناحية على أحكام الولايات الفيدرالية ومن ناحية أخرى على حجم المبنى المحول.
كقاعدة عامة ، يمكن للبناة توقع تكاليف بنسبة واحد بالمائة من إجمالي تكلفة البناء. الرسوم مستحقة بعد منح رخصة البناء واستلام إشعار الرسوم. تصدر العديد من المكاتب تصاريح البناء بمجرد دفع الرسوم.
المواعيد النهائية
تنتهي صلاحية رخصة البناء إذا لم يبدأ البناء خلال الفترة المحددة. عادة ما تعطى فترة ثلاث سنوات.
يمكن تمديد هذا الموعد النهائي إذا تم تقديم طلب لتمديد الموعد النهائي إلى السلطة الإشرافية الأدنى للمبنى المسؤولة قبل انتهاء فترة الصلاحية. أي تمديد للموعد النهائي يرتبط بتكاليف إضافية.
إذا فات الموعد النهائي ، يجب تقديم طلب البناء لمشروع البناء من البداية.
الموقف القانوني في حالة عدم المنح
إذا لم توافق سلطة البناء على طلب البناء ، فإن أصحاب المباني لديهم الفرصة للطعن في القرار أمام المحكمة الإدارية المختصة. الشرط الأساسي لمثل هذه الدعوى هو الاعتراض على الرفض في غضون شهر واحد.
في بافاريا ونورد راين فيستفالن ، يتعين على المتضررين رفع دعوى على الفور ، حيث لم تعد هناك أي إجراءات اعتراض في هذه الولايات الفيدرالية. يسمى الإجراء ضد رفض طلب البناء أيضًا إجراء التزام. إذا فاز المدعي ، فإن سلطة البناء ملزمة بإصدار رخصة البناء.
الجيران لديهم الفرصة لاتخاذ إجراءات قانونية ضد رخصة البناء. إذا كان المبنى ، في رأيهم ، ينتهك ما يسمى “معيار حماية الطرف الثالث” ، على سبيل المثال إذا لم يتم مراعاة الحد الأدنى للمسافات إلى الممتلكات ، فيمكنهم تقديم اعتراض إلى سلطة ترخيص البناء المسؤولة.
إذا تم رفض الاعتراض ، يمكن للجيران اللجوء إلى المحكمة. يمكنه بعد ذلك رفع دعوى للإلغاء أمام المحكمة الإدارية. ومع ذلك ، إذا نجحت هذه الدعوى ، فلن يكون لها أي تأثير إيقافي على بدء البناء. يجب أيضًا طلب هذا التأثير.