قرض السكن: جعل حلم امتلاك منزل حقيقة واقعة في ألمانيا
هل تحلم بإقتناء منزل بقرض في ألمانيا؟ بصرف النظر عما إذا كنت تريد بناء أو شراء منزلك الأول في ألمانيا . انظر هنا إلى ما يجب أن تفكر فيه وتعمل عليه حتى تتمكن من التخلص من ديون منزلك بأرخص الأسعار وفي أقصر وقت ممكن.
وضع مربح للجانبين للبنك والعملاء
بالنسبة للبنوك ، يعتبر الحصول على قرض لشراء المنزل عملاً آمنًا نسبيًا مقارنة بالقروض الشخصية التقليدية غير المرتبطة لغرض معين. إذا لم يتمكن العميل من سداد دين القرض ، فسيظل العقار.
هذا هو عادة سبب إدخال قيد في السجل العقاري. وهذا يعني: حتى يتم سداد العقار ، يعتبر البنك هو المالك الرئيسي. يكافئ البنك هذا الضمان بشروط مواتية نسبيًا. هذه هي الطريقة التي يستفيد بها العميل أيضًا. يسمى قـرض البناء من البنك الرهن العقاري. لكن شركات التأمين وجمعيات البناء تقدم أيضًا قروضًا للبناء.
عن ماذا تبحث
تعتبر الفائدة والسداد والتكاليف الإضافية من النقاط المهمة التي يجب مراعاتها عند مقارنة قروض الإسكان من مختلف مقدمي الخدمات.
- يعتبر معدل الفائدة السنوية أهم عامل عند مقارنة عروض قروض الإسكان. لا يشمل فقط الفائدة الاسمية ، ولكن أيضًا التكاليف الأخرى المتكبدة لقرض البناء ، على سبيل المثال عمولة الوكالة أو رسوم المعالجة .
- السداد الخاص
- سواء كان ميراثًا أو مكافأة سخية: إذا حصلت على مبلغ كبير من المال بشكل غير متوقع ، يمكنك تقصير مدة قرض المنزل بسداد خاص وبالتالي خفض تكاليف الفائدة. عند إبرام العقد ، انتبه إلى خيارات السداد الخاصة المرنة التي لا تتحمل رسومًا عالية.
- غرامة الدفع المسبق
- الوضع مشابه إذا كنت تريد إنهاء قرض البناء مبكرًا. يمكن أن يكون هذا هو الحال إذا كنت تبيع العقار لأنه ، على سبيل المثال ، تغير وضع أسرتك. يطالب البنك بدفع غرامة مسبقة عن الفائدة المفقودة . تأكد من أن هذا ليس مرتفعًا جدًا.
- معدل الفائدة الثابت
- إذا كانت معدلات الفائدة منخفضة عند أخذ قرض البناء ويمكنك افتراض أن أسعار الفائدة سترتفع مرة أخرى بنهاية المدة ، فمن المنطقي تأمين ذلك بسعر فائدة ثابت طويل. يمكن لفرق نقطة مئوية واحدة فقط أن يجعل القرض بعدة آلاف من اليورو أرخص أو أكثر تكلفة .
كيف يعمل الحصول على قرض المنزل في ألمانيا؟
قبل الحصول على قرض سكني ، يجب أن تحدد متطلبات رأس المال الخاصة بك بأكبر قدر ممكن من الدقة. إذا بالغت في تقدير مبلغ قرض السكن الخاص بك ، فسوف تدفع فائدة أكثر مما هو ضروري للغاية. ومع ذلك ، في حالة قرض البناء المحسوب بإحكام شديد ، هناك خطر من نفاد الأموال في منتصف مرحلة البناء وعدم إمكانية تسوية الفواتير المستحقة.
المستندات المطلوبة
إذا كنت ترغب في الحصول على قرض بناء ، يجب عليك أولاً تقديم معلومات حول دخلك ووضع الأصول. يتضمن هذا عادة:
- تقييم ضريبي حالي
- إثبات الدخل للأشهر الثلاثة الماضية
- نسخ من عقود القرض والتأمين القائمة
- إثبات حقوق الملكية
بالإضافة إلى ذلك ، تحتاج البنوك أو جمعيات البناء إلى معلومات حول العقار الذي ترغب في شرائه أو بنائه. أهمها:
- مسودة أولية لعقد البيع
- مخططات الطوابق وخطط البناء (حساب مساحة المعيشة ، مخطط الموقع ، خريطة الأرض ، حساب التكعيب)
- مستخرج السجل العقاري
- بيان تكلفة البناء
- صور للممتلكات أو الممتلكات
قد يطلب منك البنك أو جمعية البناء التي تتعامل معها مزيدًا من المعلومات. من الأفضل أن تسأل قبل موعد الاستشارة.
هذه هي الطريقة التي يجب أن تفعلها
- استخدم حاسبة قرض المنزل للحصول على نظرة عامة أولية على مقدمي الخدمة والشروط.
- اطلب عرضًا غير ملزم من المزود الذي يبدو أنه الأنسب لك.
- ادرس هذا بعناية وابدأ مقارنة قرض السكن مرة أخرى. إذا لزم الأمر ، احصل على مزيد من العروض غير الملزمة.
- إذا كنت ترغب في عرض ما ، فقم بتوضيح الإجراءات الشكلية مع مقدم الخدمة ، مثل مبلغ القرض ، ومدته ، ومقدار حقوق الملكية ، والأوراق المالية لك كعميل ، وما إلى ذلك.
- ألق نظرة فاحصة على تكلفة قرض السكن. يرجى ملاحظة أنه قد تكون هناك مصاريف إضافية بالإضافة إلى التكاليف البحتة للقرض ، على سبيل المثال بالنسبة لكاتب العدل ، أو الإدخال في السجل العقاري ، أو تكاليف التقييم ، أو ضريبة نقل ملكية العقارات أو تأمين الديون المتبقية .
تقدير تكلفة القرض السكني
يمكنك حساب التكاليف المتوقعة لقرض السكن مقدمًا إذا كنت تعرف البيانات الأساسية التالية:
- مبلغ القرض
- معدل الفائدة الاسمي
- السداد الأولي أو أقساط السداد
- وقت الركض
قم بإنشاء خطة سداد تحسب فيها لكل عام مدى ارتفاع الدين المعني وأقساط السداد ودفعات الفائدة. اجمع أصل المبلغ ومدفوعات الفائدة لكل عام. يرجى ملاحظة ، مع ذلك ، أن قرض السكن عادة لا يتم سداده في نهاية فترة الفائدة الثابتة. عادة ما يكون تمويل المتابعة مستحقًا للديون المتبقية.
إقرأ أيضا : وثائق شراء منزل في ألمانيا
تأمين حماية الدفع في ألمانيا
تقدم العديد من البنوك وجمعيات البناء أو حتى تتطلب التأمين المتبقي على الديون عند الحصول على قرض بناء. في حالة الأجل الطويل ، كما هو شائع في قروض البناء ، يُنصح عادةً بتطبيق مثل هذه السياسة. بعد كل شيء ، من الصعب التنبؤ بالضبط بما سيحدث خلال السنوات العشر أو الخمس عشرة القادمة.
يمكن لتأمين الديون المتبقية ، اعتمادًا على التعريفة المختارة ، التدخل إذا أصبحت عاطلاً عن العمل ونتيجة لذلك لم يعد بإمكانك دفع الأقساط. في حالة فترة العجاف المهنية المؤقتة ، لا يوجد خطر مباشر بفقدان المنزل. في أسوأ الأحوال ، تقوم شركة التأمين بدفع الأقساط حتى في حالة وفاة المقترض. سيمنع هذا الأقارب من أن يُترك لهم جبل من الديون في حالة الوفاة وربما يضطرون إلى مغادرة منزلهم.
الدفع أو إعادة الجدولة أو الإنهاء في ألمانيا
بالإضافة إلى السداد الكامل ، هناك طرق أخرى يمكن أن ينتهي بها القرض السكني. يحق لك فقط إنهاء العقد قبل الأوان إذا قمت ببيع العقار. في جميع الحالات الأخرى ، عليك أن تأمل في حسن نية البنك أو بناء المجتمع. عادة ما تتطلب هذه دفع غرامة عالية.
الديون على قرض المنزل
إذا حصلت على قرض منزلك قبل بداية الأزمة المالية ، فمن المحتمل أن تنزعج من معدلات الفائدة المنخفضة الحالية وتتمنى أن تضطر إلى إعادة جدولة قرضك. لكن غالبًا ليس من السهل الخروج من العقود القديمة. أنت تعتمد على حسن نية البنك الذي تتعامل معه. إذا ذهب الأخير بالفعل إلى الأعمال التجارية الخاسرة بالنسبة لهم ، فلن يتم ذلك من باب المجاملة البحتة.
كقاعدة عامة ، ستتم محاسبتك على غرامة الدفع المسبق. يمكن أن يصل هذا إلى ضعف ما كنت ستفعله إذا أنهيت لسبب خاص ، على سبيل المثال بيع العقار. بعد عشر سنوات ، يسري الحق القانوني في إنهاء الخدمة وفقًا للمادة 489 ، الفقرة 1 ، رقم 2 من القانون المدني الألماني. في هذه الحالة ، لا يجوز فرض غرامة السداد المبكر.
إعادة التمويل خلال سعر الفائدة الثابت
لذلك إذا كنت ترغب في إعادة الجدولة قبل انتهاء صلاحية سعر الفائدة الثابت ، فعادة ما تتكبد خسارة بسبب التعويض المرتفع. لا يوجد سوى طرق قليلة للخروج من العقد القديم. هذا ممكن إذا تلقيت قرض السكن بالكامل منذ أكثر من عشر سنوات. الحق القانوني في الإنهاء وفقًا للمادة 489 BGB ، والذي يحدث بعد فترة عشر سنوات ، موجود حتى إذا كان سعر الفائدة الثابت للقرض لا يزال ساريًا. ومع ذلك ، يجب عليك تقديم إشعار قبل ستة أشهر.
إذا حصلت على قرض المنزل الخاص بك بين 1 نوفمبر 2002 ونوفمبر 2010 ، فقد يظل لديك الحق في الانسحاب من اتفاقية القرض الخاصة بك. نظرًا لأن العديد من التعليمات حول كيفية الانسحاب من العقد احتوت على أخطاء رسمية خلال هذه الفترة ، فإن فترة الانسحاب التي تبلغ أسبوعين لا تعتبر قد بدأت بعد. لكن لعب ما يسمى بـ “جوكر الانسحاب” يستغرق وقتًا طويلاً وبالكاد يكون ممكنًا بدون محام.
إعادة التمويل بعد انتهاء صلاحية سعر الفائدة الثابت
أفضل وأسهل وقت لإعادة الجدولة هو عندما ينتهي سعر الفائدة الثابت. ثم يحين موعد متابعة التمويل للديون المتبقية. لا يتعين عليك بالضرورة قبول العرض المقدم من بنك منزلك – ما يسمى بالإطالة – ولكنك حر تمامًا في قرارك. يمكنك ببساطة البحث عن صفقات أرخص وتوقيع اتفاقية قرض مع البنك الجديد.
سيقوم المزود الجديد بإبلاغ البنك القديم الخاص بك بسداد القرض وتحويل المبلغ المتبقي إليه. لا يتقاضى البنك القديم ولا الجديد رسومًا مقابل ذلك. ومع ذلك ، كقاعدة عامة ، عليك أن تتحمل تكاليف التغيير في السجل العقاري بنفسك.
تأمين معدلات فائدة منخفضة مع قرض آجل
مع القرض الآجل ، يمكنك تأمين شروط متابعة التمويل قبل ثلاث سنوات من انتهاء فترة الفائدة الثابتة. لا يهم ما إذا كنت تأخذ هذا الشكل الخاص من تمويل المتابعة من البنك السابق أو تقوم بتحويل الديون إلى مؤسسة ائتمانية أخرى – كلاهما ممكن.
لاحظ ، مع ذلك ، أن الحصول على قرض آجل هو رهان على أن أسعار الفائدة سترتفع مرة أخرى بحلول الوقت الذي يستحق فيه الدين المتبقي. لأنه عندها فقط ستستفيد. بالإضافة إلى ذلك ، عادةً ما تفرض البنوك رسومًا إضافية على الفائدة على القرض الآجل.